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Dfinition du fermage

La fixation du prix du bail rural n'est pas laisse au libre choix des parties contractantes. En effet, la loi prvoit un mode de calcul impratif.

Loyer des terres et btiments d'exploitation

Jusquen 1994, le fermage dun bail rural tait exprim en quantit de denres : quintaux de bl fermage, litre de lait, kilos de viande, daprs des barmes publis par arrts prfectoraux. Ainsi, les fourchettes fixant les minima et maxima de loyers taient-elles dtermines en quantit de denres lhectare, en fonction notamment de la dure des baux, de l'tat et de l'importance des btiments, de la qualit agronomique des sols, de la structure parcellaire des biens lous, de la culture pratique...

A partir de 1995, les fermages sont exprims en argent. Leur valeur est actualise chaque anne partir de la variation annuelle dun indice des fermages fix au niveau dpartemental par le Prfet, aprs avis de la Commission Consultative des Baux Ruraux, pour une priode courant du 1er octobre au 30 septembre de lanne suivante. Les fourchettes fixant les minima et maxima sont alors simplement converties en argent, sans revalorisation des montants.

La Loi de Modernisation de lAgriculture du 27 juillet 2010 supprime ces indices dpartementaux des fermages et les remplace par un indice unique, l'indice national des fermages. Cet indice permettra dactualiser, pour les terres et btiments dexploitation et sur une priode courant du 1er octobre au 30 septembre de lanne suivante les montants des fermages payer pour les baux en cours, mais galement les montants des fourchettes de loyers fixes dpartementalement par les commissions consultatives des baux ruraux pour la dtermination des fermages pour les nouveaux baux.

La composition de ce nouvel indice a t fixe par la loi de la faon suivante :

  • pour 60%, moyenne pondre du revenu brut dentreprise agricole (volution du revenu brut dentreprise agricole l'hectare constat sur le plan national au cours des 5 annes prcdentes),
  • pour 40%, indice du prix du PIB.

Il a galement t tabli que la base 100 de lindice national correspondrait lanne 2009. Ainsi, les indices dpartementaux des fermages 2009 correspondent la base 100 de ce nouvel indice national.

L'arrt du 19 juillet 2017 publi au Journal Officiel de la Rpublique le 22 juillet 2017 fixe l'indice national des fermages 2017 106.28, soit une variation annuelle par rapport 2016 de -3.02%.

N.B. : pour les baux qui seraient encore exprims en quantit de denres, la valeur du bl fermage pour la priode courant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 est ainsi de :

Dpartement 77 78 91 93-94 95
Quintal de bl fermage 2016 23.44 21.24 22.51 19.74 21.78
Quintal de bl fermage 2017 22.73 20.59 21.83 19.14 21.12

Le loyer des btiments d'habitation

La L.M.A. a galement apport des modifications en matire de fixation des loyers des maisons dhabitation loues dans le cadre dun bail rural. Aussi, les rgles applicables la fixation et au paiement de ces loyers sont les suivantes, compter du 28 juillet 2010 tant pour les nouveaux baux que pour les baux en cours :

  • un montant fix en argent,
  • un montant mensuel dtermin partir de la surface en m2 habitables avec des valeurs de fourchettes tenant compte de l'tat d'entretien et de conservation du logement, de l'importance de ce logement, des lments de confort et de la situation dudit logement par rapport lexploitation agricole,
  • une actualisation annuelle du montant du loyer, ainsi que des minima et maxima, partir de lIndice de Rfrence des Loyers publi par l'INSEE.

Ainsi, les nouvelles rfrences fixes par les arrts prfectoraux 2009 en Ile-de-France, ainsi que l'indice dactualisation, sont applicables tous les baux depuis le 28 juillet 2010, mme s'ils ont t conclu antrieurement. La L.M.A. prcise galement que les loyers des btiments d'habitation peuvent tre rviss tout moment compter de sa publication au Journal Officiel, intervenue le 28 juillet 2010, l'initiative de l'une des parties au bail et qu' dfaut d'accord entre le bailleur et le preneur, ce loyer est fix par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Consultez les arrts prfectoraux fixant le loyer des habitations loues dans le cadre d'un bail rural :

Taxes foncires : que doit rembourser le locataire au propritaire ?

Les avis d'impts pour les taxes foncires sont adresss chez les propritaires. Le locataire doit, en principe, rembourser au propritaire bailleur, une fraction de la taxe au titre des proprits non-baties, cest--dire sur les terres.


Le service Entreprise et Territoire de la Chambre dAgriculture peut vous aider actualiser le montant de votre fermage, calculer la quote part dimpts fonciers que le preneur doit rembourser au bailleur ou dterminer la fourchette de prix dans laquelle le fermage dun nouveau bail devra te fix. Uniquement sur rendez-vous. Facturation sur la base du tarif horaire de charg dtudes , comme indiqu dans la fiche tarifaire du guide des prestations : fiche Consultation Juridique Ponctuelle.


Contact

Service Entreprise et Territoire

Chambre Interdpartementale d'Agriculture de l'Ile-de-France
Email : fermage@ile-de-france.chambagri.fr